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澳洲新規:移居海外的人將不能在賣房時豁免資產增值稅

2020-01-07 19:32:27| 發布者: 指南針北京| 查看: 244| 評論: 0

摘要: 擁有澳洲房產卻久居住在海外的華人朋友們千萬注意啦,如果希望避免巨額資產增值稅(Capital Gains Tax),你們需要在今年6月底之前賣掉澳洲房產,否則就要錢包大出血啦!
擁有澳洲房產卻久居住在海外的華人朋友們千萬注意啦,如果希望避免巨額資產增值稅(Capital Gains Tax),你們需要在今年6月底之前賣掉澳洲房產,否則就要錢包大出血啦!

資產增值稅,即對買房所花費的成本與出售房產時所獲得的收入之間的差額征收的稅費。如果是收益,就需繳納資本增值稅,還可能包括持有房產時的利息市政費等。

數十年來,居住在海外的澳洲人一直可以利用他們的房子來申請資產增值稅豁免。如果一套自住房一次租出去不超過6年(且你沒有選擇其他房產作為自住房);或者不出租,哪怕無限期將房屋空置著,都不會被征收該稅。申請條件也很簡單,只要房產沒有一次性出租超過六年的時間即有資格申請。


但是去年12月初,聯邦參議院最終通過了針對移居海外人士,資產增值稅改革方案。這項改革基本上廢除了自1985年9月20日起生效的對海外澳籍人士的資產增值稅豁免政策。預計這項新規有望每年為澳洲政府增加5.81億澳元的財政收入。

這意味著成千上萬的長居海外的澳洲人士如果不趕緊賣掉他們在澳房產的話,就會將受到資產增值稅的沖擊。而且征稅期將從他們購買房產之日起算,而不是他們遷往海外的日期。對那些在80年代末之后購買房產的人來說,他們將面臨著更加高額的稅單。

為什么我們上文說了“基本”廢除呢?因為此次改革還有一些例外規定。

聯邦政府在推行改革方案時,對最初提案做了一些修正,根據某些“人生事件”,如臨終醫療狀況、死亡或離婚,為納稅人提供例外處理辦法。

這些例外主要是針對有困難狀況的人進行特別照顧,僅適用于連續六年或更短時間內居住海外的個人,并且僅限于非常有限的“不幸狀況”,比如:

你、你的配偶或未滿18周歲的孩子在此期間患有絕癥;

你配偶或未滿18周歲的孩子在此期間死亡;

CGT事件涉及到你與配偶因離婚、分居或類似的維護協議產生的資產分配。

此外,將房地產在市場上出售之前搬回自己的家,也可以適用例外規定。

新的法規還是“很有良心地”給大家留了一個緩沖期,在2017年5月9日前就已持有房產的海外居住者如果在2020年6月30日之前賣出房產(簽訂出售合同),可以申請資產增值稅主要住宅豁免(CGT main residence exemption)。


據悉,新規主要會影響這些人:

目前或將來居住在海外的澳洲人,他們在居住在海外時出售其澳洲主要居所;

來澳期間在澳洲買了房居住的外國公民,當他們回到祖國之后再出售澳洲房產;

常居海外、且主要居所在海外,只是不時回澳暫住的澳洲人。

也就是說,新規并不僅限于澳籍人士。


稅務研究所高級稅務顧問鮑勃·多伊奇(Bob Deutsch)稱之為“一項令人憤慨的立法”。

為了證明法律的改變會對海外澳洲人產生怎樣麻煩的影響,多伊奇虛構了一個例子來說明問題。

伊麗莎白(Elizabeth)和巴里(Barry)是一對夫妻,他們于1991年4月1日以伊麗莎白的名義用120萬澳元的成交價在墨爾本買了一套房子。

2019年1月,伊麗莎白在英國的一家銀行獲得了一個高級職位,初始合同為期兩年,但雙方可以協議續約。她接受了這個職位,這對夫婦2019年4月前往英國,同時以一年租約出租了墨爾本的房產。這份工作非常合適,巴里也在英國找到了一份工作,所以這對夫婦決定永久性地留在那里。

2021年4月1日,他們在墨爾本房產以460萬澳元售出。

然而,根據新法律,如果伊麗莎白在賣房時是外國居民,基于以上信息,她很可能被剝奪資產增值稅主要住宅豁免的權利。

根據兩種評估方法之一,她的資產增值將為180萬澳元(460萬澳元減去120萬澳元,減少46.67%)。
由于伊麗莎白在2017年5月9日新措施宣布時仍擁有該房產,因此她無法適用過渡期規則。

另一種選擇是伊麗莎白重新定居澳洲,僅為讓她能夠出售自己的房產,而不必承擔資產增值稅負債,或者至少減輕債務。

此外,由于伊麗莎白將根據使用原始成本基礎計算的資產增值稅,她需要保持準確的購買記錄。”考慮到她早在1991年就購買了房產,這不太可能。


多伊奇認為,這對于像例子里提到的伊麗莎白夫婦一樣的海外澳洲稅務公民而言,簡直是一場“噩夢”,甚至連專業的顧問都不知道如何給出合理的建議。而且“一般性的反避稅規則能否適用”也成了問題。

從民眾們和專業人士們的反應來看,這項新規不僅嚴苛而且荒謬,會讓大批居住在海外的澳洲人會受到新法的負面影響。這項規定最后從提案到通過都飽受爭議,但最后政府還是決定實施,只能說,大概是想錢想瘋了…

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